Gevolgen binnen de woningmarkt door de ontwikkelingen in de hypotheekmarkt

Inflatie, stijgende rentes en een woningmarkt die op allerlei fronten onder druk staat: het komt allemaal aan bod op het Hypotheken Event op 7 & 8 februari aanstaande.
In dit artikel vertelt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw, meer over welke gevolgen de woningmarkt ondervindt als gevolg van wat er op de hypotheekmarkt gaande is.

Stijgende hypotheekrente belangrijkste dreiging

‘De ontwikkeling van de stijgende hypotheekrente zie ik als één van de belangrijkste bedreigingen voor de woningmarkt. Die redenatie maak ik vanuit twee achtergronden. Ten eerste: als je bekijkt wat de hogere hypotheekrente betekent voor starters dan zijn de gevolgen groot voor deze groep. Dat is een relatief simpele rekensom: wanneer een percentage van 1 stijgt naar bijna 4 dan betekent dit in veel gevallen een forse stijging in de rentekosten. Dat gaat op jaarbasis zomaar over enkele duizenden euro’s aan extra rentelasten. Ten tweede speelt, ook als gevolg van de rentestijging, de lagere leencapaciteit een rol, wat wel tot zo’n 10% minder financieringsruimte kan leiden. Dat heeft veel impact, met name voor starters die vaak niet anders kunnen dan voor maximale financiering gaan.’

Doorstromers en starters nauw verbonden binnen de woningmarkt

‘Doorstromers en starters zijn binnen de woning- en hypothekenmarkt bovendien nauw met elkaar verbonden. Wanneer het soepel verloopt op de huizenmarkt, dan koopt de doorstromende groep immers rustiger alvast een huis nog voordat de huidige woning verkocht is. Wanneer woningen langer te koop blijven staan, zoals dat zich nu lijkt te ontwikkelen, dan worden doorstromers voorzichtiger. Het gevolg is dat de doorstroming stroperiger verloopt en er minder woningen beschikbaar komen voor starters’, aldus Taco.

Verwachtingen zijn bepalend

‘Ik zie de huidige prijsdaling niet als een welkome afkoelingsperiode overigens. Het is juist een punt waar ik me zorgen over maak, omdat de daling invloed heeft op de verwachtingen van de consument. De woningmarkt kenmerkt zich nu eenmaal door periodes van prijsdalingen en door periodes van prijsstijgingen. Deze schommelingen komen vooral voort uit verwachtingen. Als de prijzen dalen dan stellen mensen het kopen van een woning vaak nog even uit.

Verkopers denken precies andersom: zij willen juist graag snel verkopen, voordat de daling verder doorzet. Dat veroorzaakt een verschuiving in vraag en aanbod. Pas als er fundamentele marktveranderingen zijn, zoals een dalende rente of een aantrekkende economie, dan ontstaat er een omgekeerde beweging, zoals een prijsstijging. Die levert vervolgens weer extra vraag op. Wij noemen dit adaptieve verwachtingen. Dit betekent dat de prijseffecten worden versterkt door prijsverwachtingen en dit versterkt de golven op de markt’.

Moeilijke tijd in het vooruitzicht

Taco vervolgt: ‘We hoeven de situatie niet te dramatiseren, maar er staat ons wel een moeilijke tijd te wachten. Zo beginnen starters voor 90% in bestaande woningvoorraad en daarmee niet in nieuwbouw. Het overheidsbeleid zou zich beter nog meer kunnen richten op diversiteit van aanbod. En dan is er nog de woningimpuls die nodig is voor de bijna 200.000 woningen waar subsidie op verleend wordt.

Dat is, kijkend naar de enorm gestegen huizenprijzen, een opmerkelijke situatie. Deze woningimpuls is enerzijds nodig omdat we te maken hebben met moeilijke locaties (en dus hoge bouwkosten) en anderzijds omdat de overheden hoge eisen aan de betaalbaarheid stellen. Dit betekent dat het zowel aan de opbrengsten- als aan de kostenkant knelt. In beginsel zouden exploitatieproblemen kunnen landen in lagere grondprijzen. Maar het overheidsbeleid haalt steeds meer de lucht uit de grond door juist hier de compensatie te zoeken voor het betaalbaarheidsbeleid en andere maatschappelijke eisen die bij woningbouwprogrammering worden neergelegd.

Moeilijke herstructureringsprojecten met veel kostbare infrastructuur en complexe binnenstedelijke hoogbouw maken dat er nu al steeds vaker subsidie aan te pas moet komen om projecten rond te rekenen. Rentestijging en bouwkostenstijgingen komen hier dan bovenop.’

‘Men zou, vanuit het ruimtelijk beleid beter kunnen kijken naar locaties die op een financieel aantrekkelijke manier goed te ontwikkelen zijn. Denk dan aan de wat kleinere groene locaties aan de rand van de steden. En anderzijds zou het goed zijn om kritisch te kijken naar de financieringsmogelijkheden van met name starters. De regelgeving is te stringent wat ons betreft: zo wordt er niet naar opleidingsniveau, leeftijd of toekomstperspectief gekeken, maar alleen naar het inkomen in het lopende jaar. Wanneer aangepaste regelgeving, als bijgevolg, wat opwaartse druk op de prijzen geeft, dan is dat in deze markt alleen maar wenselijk.’

Afnemen inflatie is voorzichtig positief geluid

‘Vanuit het EIB werken we op dit moment drie scenario’s uit, waarbij we onder meer kijken naar de algemene economie, de inflatie, de energieprijzen. Daarin zijn gelukkig wel positieve signalen op te merken in de afgelopen maanden: de energieprijzen zijn=gedaald en dat gaan we, zij het met enige vertraging, terugzien in de te betalen rekeningen door consumenten. Als dit beeld op de energiemarkten aanhoudt dan kan ook de inflatie geleidelijk gaan afnemen. En dat is weer positief, want afnemende inflatiezorgen kunnen weer positieve effecten hebben aan het rentefront.’