Welke rol heeft de hypotheeksector in het future proof maken van de woningmarkt?

In dit artikel vertelt Marcel Warnaar, senior wetenschappelijk medewerker bij het Nibud, alvast een klein gedeelte over het future proof maken van de woningmarkt. En over welke rol de hypotheeksector, de overheid en andere betrokken partijen daar in hebben. Meer weten over dit onderwerp of kennismaken met Marcel? Bestel dan nog snel je tickets voor het Hypotheken Event op 7 & 8 februari aanstaande.

De uitdagingen in de markt volgens het Nibud

‘In Engeland was het woord van het jaar permacrisis. Dat zegt denk ik wel genoeg. Ook voor ons land zijn termen als inflatie, rente, onrust en personeelstekort passend. En helaas is er geen simpele oplossing voor de problemen. Ten eerste is het heel ongelijk verdeeld: je hebt de groep die een laag inkomen heeft en/of een onzeker inkomen en in een minder goed geïsoleerde woning woont wat hoge energielasten met zich meebrengt. Daarnaast staat een groep die weinig getroffen wordt. Dit zijn de mensen met een vast contract en baanzekerheid, zij wonen veelal in beter geïsoleerde woningen en hebben bijvoorbeeld zonnepanelen op het dak’, aldus Marcel.

De woningmarkt als ongelijkheidsbevorderaar

‘De woningmarkt is, naast een aantal andere zaken, één van de ongelijkheidsbevorderaars. Degenen die al geld hadden konden bijvoorbeeld een jubelton inzetten of een mooie overwaarde verzilveren uit een te verkopen woning. Anderen, die toch al een achterstand hadden in financiële zin, konden dit niet. Dit soort zaken maakt dat de verschillen alleen maar groter worden. In de woningmarkt zelf hebben we gezien dat het hollen en stilstaan is. Vanuit het Nibud willen we die pieken en dalen er zoveel mogelijk uithalen. Zo zijn in de afgelopen jaren de financieringslastpercentages slechts beperkt verhoogd, ondanks de belastingverlagingen. Dit betekent dat we dit jaar ook niet sterk hoeven te verkrappen vanwege de inflatie. De hoge rente doet de leencapaciteit uiteraard wel dalen.’

Over het belang van buffers

‘Ten tweede kijken we als instantie ook continu naar het vertrouwen dat mensen hebben in de wereld, in wat er om hen heen gebeurt en in de mate waarin ze vertrouwen in hun eigen toekomst hebben. Zo zag je in de afgelopen jaren dat mensen, ondanks de uitdagingen van bijvoorbeeld de coronacrisis, toch relatief veel vertrouwen bleven houden. Dat de rente laag was speelde daar in mee. Men was vooral bang dat men er niet tussen kwam op de huizenmarkt. Ook leerden we met elkaar dat grote omslagen, zoals de coronacrisis dat was, niet altijd direct voor iedereen voor een groot probleem zorgt.

Idealiter wil je dat mensen buffers hebben om dit soort omwentelingen op te vangen. En daar focussen we ons op vanuit het Nibud. Zodat er bijvoorbeeld niet meteen paniek is als de rente stijgt. Of als de inflatie fors toeneemt. Je wilt niet dat dit soort grote omslagen direct ingrijpende consequenties hebben voor mensen. Het gaat er vooral om dat mensen vanuit vertrouwen het gevoel hebben dat ze zich tegen dit soort zaken kunnen wapenen door bewust voorbereid te zijn. Het zou mooi zijn als we met elkaar onrust beter weten te voorkomen. Zo heeft de overheid best wel lang gewacht met de compensatie voor de energieprijzen, zo’n driekwart jaar zelfs. En dat creëerde onnodige onrust. Het resultaat is bovendien niet echt wat het zou moeten zijn, want iedereen wordt gecompenseerd. Wat ons betreft had dit, net zoals dat bijvoorbeeld in België gebeurt, beter gericht kunnen worden op hen die het écht nodig hebben.’

Welke initiatieven zijn er die aantonen dat er wel degelijk mogelijkheden zijn?

Marcel: ‘De kans dat we in een recessie terechtkomen is best aanwezig. Dat heeft weer gevolgen voor de koopkracht van mensen, zeker bij baanverlies. De inflatie is nog altijd hoog en de arbeidsmarkt heel krap, maar er zullen toch bedrijven over de kop gaan. Dit betekent dat mensen van de ene sector naar de andere gaan in hun zoektocht naar werk. En de vraag is hoe gemakkelijk dat gaat. Vanuit het Nibud houden we er dan ook rekening mee dat de werkloosheid gaat toenemen. Het is belangrijk dat hypotheekverstrekkers daar goed op voorbereid zijn. Dit betekent dan weer dat zij ook hun beheerafdelingen op orde moeten hebben. Zo hangt alles met alles samen.’

Initiatieven rondom duurzaamheid en energie

‘Vanuit het Nibud zijn we ook bezig om te kijken of we de energiezuinigheid van de woning meer ruimte kunnen geven in de leennormen. Dat staat voor 2024 op het programma. Veel hypotheekverstrekkers zijn zelf ook al bezig met dit thema, door scholing van adviseurs en het bieden van een lagere rente als de consument kiest voor verduurzamen.’

Weg met het Nibud-budgetformulier

‘Tot slot sta ik tijdens het event nog stil bij een ander onderwerp: het budgetformulier. We zien namelijk in de praktijk dat partijen vaak nog met een papieren formulier werken. Daarin wordt dan aan de consument gevraagd om zelf in te vullen wat men uitgeeft. Maar dat vinden mensen erg lastig om zelf in te schatten. Wij zijn er voorstander van dat het beleid hierin verbeterd wordt zodat de uitgaven van mensen objectiever beoordeeld worden. Wij laten tijdens onze sessie een aantal methodes zien waarvan wij denken dat het beter kan. De input van de partijen in de zaal is daarbij erg welkom. Want uiteindelijk doen we het samen.’

Wat missen zij die niet deelnemen aan deze dagen?

‘De hypotheekwereld is nogal versnipperd en het is goed dat er een event is waar partijen samenkomen. Persoonlijk hoop ik er veel inspiratie op te doen. We bevinden ons in een woelige wereld, met daarin onder meer stijgende en dalende huizenprijzen. We kunnen niet anders dan met z’n allen kijken naar hoe de dingen anders moeten, door er gezamenlijk de schouders onder te zetten’, besluit Marcel.