Renteontwikkelingen op de woningmarkt: ‘We verwachten milde recessie in 2023’

Het is weer bijna zover: op 7 & 8 februari aanstaande vindt hét jaarlijkse kennis- en netwerkevent voor de beslissers in de hypotheekmarkt plaats. Naast een aantal andere professionals in de markt, maakt ook Bert Colijn, senior econoom ING, zijn opwachting.

Einde van rentestijging nog niet in zicht

In dit artikel deelt hij zijn visie op, onder meer, de renteontwikkelingen op de woningmarkt. Bert: ‘Het is een spannende tijd. We zien, na een periode van hele snelle stijgingen, een voorzichtige daling in huizenprijzen. Deze daling lijkt gerelateerd aan de rentestijging; het was alweer even geleden dat de rentes stegen. De ECB heeft de rente nog niet eerder zó snel en steil verhoogd. En het einde is nog niet in zicht.

Men heeft aangegeven dat er nog een vol rentepunt op het huidige tarief komt. De rentestijging heeft vanaf het begin van vorig jaar een flinke impact gehad op de kapitaalmarktrente. De ECB maakt zich, mede vanwege de nauwe samenhang tussen de hypotheek- en de kapitaalmarktrente zorgen om de inflatie. Renteverhogingen zijn er natuurlijk vaker, maar zo snel als de rente nu stijgt, dat hebben we een hele tijd niet meer meegemaakt. Bovendien komen we vanaf een heel laag niveau.’

Impact monetair beleid

‘Normaal heeft het monetair beleid zo’n 9 tot 18 maanden na het besluit, zijn impact op de economie. In dit specifieke geval zijn we nog niet op het punt dat we weten wat de impact van deze snelle renteverhoging op de huizenmarkt gaat zijn. En dat maakt het spannend. Zeker omdat er nog steeds meer renteverhogingen aankomen. Stel dat we in de komende maanden zien dat de huizenmarkt een flinkere correctie dan verwacht ondergaat, dan kan het zo zijn dat de ECB kleinere rentestappen gaat overwegen. Dat allemaal tezamen geeft onzekerheid over wat de impact op de huizenmarkt gaat zijn, nogmaals, omdat we zelden zo’n forse renteverhoging vanuit de ECB hebben gezien. Dat maakt de ontwikkelingen op de rentemarkt anno nu zo spannend, en dat is weer heel relevant voor de huizenmarkt in de komende periode’, aldus Bert.

Huizenmarkt al langer onder hoogspanning

‘Wij denken vanuit ING aan een correctie van ongeveer 9% vanaf de piek van de huizenprijzen afgelopen zomer tot halverwege 2024, waarmee we uitkomen op een prijsniveau dat we in oktober 2021 hadden. Wanneer je dan met wat afstand naar de materie kijkt, dan kun je je afvragen hoe erg dat nu precies is om uit te komen op dat niveau. De huizenmarkt staat immers al een hele tijd onder hoogspanning. Het is niet zo dat er hierdoor net zoveel mensen in de problemen komen als tijdens de vorige daling van huizenmarktprijzen in 2013.

Doordat de prijzen in korte tijd flink zijn gestegen en er een verplichte aflossing op je hypotheek is, komen er minder mensen onder water te staan. Bovendien worden veel woningeigenaren niet direct geraakt door de hogere rentes, omdat ze de rente voor langere tijd vast hebben gezet op een lager tarief. Wel is het belangrijk om waakzaam te zijn gegeven de onzekerheid over de rente-impact op prijzen’

Impact van prijsdaling op economie blijft onzeker

‘Samenvattend kun je stellen dat de gestegen rente een onzekere impact heeft op de huizenprijzen en economie, maar we hebben zo’n grote stijging van de huizenprijzen gezien tijdens coronaperiode, dat we naar verwachting in het prijsdal nog steeds ver boven het prijsniveau van begin 2020 uitkomen. Dit kan ervoor zorgen dat de doorwerking van de afkoelende woningmarkt op de economie beperkt blijft.’

Huizentekort blijft probleem

‘Tegelijkertijd stut het structurele woningtekort de woningprijzen. Ondanks alle ambitieuze plannen die er liggen is het nog altijd de vraag hoe dat tekort opgelost kan worden. Er zijn nog altijd enorme tekorten in de bouw en het verschil tussen vraag en aanbod is daarmee niet zomaar op te lossen. Een positief punt in deze woningmarkt is daarmee wel dat er een bodem onder huizenprijzen ligt. Deze zal, als gevolg van de vraag die voorlopig structureel hoger blijft dan het aanbod, niet zómaar in een vrije val raken.’

Helicopterview op aankomend jaar

‘Als we, vanuit helicopterview, kijken naar het komende jaar, dan verwachten we een milde recessie. Zo mild dat we met de huidige krapte op de arbeidsmarkt denken dat dit nauwelijks invloed op de werkloosheid zal hebben. En dat is positief, want dit zorgt voor stabiele inkomens, en die zorgen er weer voor dat de uitval van de woningvraag beperkt kan blijven. En dat is voor de woningmarkt dan weer goed nieuws’, vervolgt Bert.

‘Het is voor professionals uit de markt leuk om deze dagen en ook onze sessie bij te wonen omdat leert de bredere context van de huizenmarkt te begrijpen. Je leert kijken naar de huizenmarkt zoals een econoom dat doet en krijgt een gevoel bij welke variabelen daar een rol bij spelen. Voor mij persoonlijk zijn deze hypotheek-event-dagen succesvol als er energie vanuit de zaal komt en mensen het verhaal leuk en interessant vonden.’