Prinsjesdag en de hypotheekmarkt
Save the date voor het Hypotheken Event 2027
Bouwe Kuik, Managing Director Direct Lending, Dynamic Credit
Prinsjesdag: voor de hypotheekmarkt zijn de keuzes die nog voorliggen interessant. Wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek? Hoe krijgen we meer beweging op de woningmarkt? En welke keuzes zijn nodig voor een gezonde koop- én huurmarkt?
Bouwe Kuik, Managing Director Direct Lending bij Dynamic Credit, volgt die ontwikkelingen op de voet. Hij is bovendien al jaren als adviesraad-lid verbonden aan het Hypotheken Event en kent de hypotheekmarkt van binnenuit. In aanloop naar Prinsjesdag sprak hij over de keuzes die hij graag zou zien én de onderwerpen waarover de sector met elkaar in gesprek moet blijven.
Reden genoeg om ook alvast vooruit te kijken naar 9 en 10 februari 2027, wanneer beslissers uit de hypotheekmarkt elkaar tijdens het Hypotheken Event van Outvie ontmoeten.
Een Prinsjesdag met veel onzekerheid
Het kabinet presenteerde traditioneel op de derde dinsdag van de Miljoenennota. Omdat het kabinet geen meerderheid heeft in de Tweede en Eerste Kamer, moet het voor zijn begrotingsplannen steun vinden bij de oppositie. Ook binnen de coalitie lagen gevoelige onderwerpen op tafel, waaronder box 3 en de sociale zekerheid.
Niet heel verrassend: een deel van de plannen lekte vooraf al uit. Zo trekt het kabinet 1,5 miljard euro uit voor koopkrachtreparatie. Een voorgenomen bezuiniging van 2,8 miljard euro op de AOW gaat niet door en ook andere bezuinigingen op de sociale zekerheid zijn grotendeels geschrapt of uitgesteld. Hoge inkomens gaan tegelijkertijd 750 miljoen euro meer belasting betalen.
Op een belangrijk dossier voor de hypotheekmarkt verwacht Bouwe vooralsnog weinig beweging: de hypotheekrenteaftrek.
“Mijn treurige verwachting is dat de minister van Financiën de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laat en dat er niets over in de plannen staat”, aldus Bouwe. Volgens hem is dat moeilijk te rijmen met de problemen rond de uitvoerbaarheid van het huidige systeem. “Iedereen in de sector is het erover eens dat de systematiek zoals die nu is, compleet onhoudbaar en onuitvoerbaar is.”
Hypotheekrenteaftrek vraagt om een langetermijnkeuze
Als het aan Bouwe ligt, wordt er wel een duidelijke koers gekozen. Hij pleit voor een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek. “Gelet op de grote problemen in de uitvoerbaarheid van de hypotheekrenteaftrek zou ik kiezen voor een afbouw in een periode van twintig jaar met 2 procent per jaar.”
Daarbij kijkt hij ook naar de inkomstenkant van de overheidsbegroting. Voor hypotheken die sinds 2001 onder het fiscale regime vallen, geldt een maximale termijn van dertig jaar voor de hypotheekrenteaftrek. In de meerjarenramingen wordt volgens Bouwe rekening gehouden met lagere uitgaven aan hypotheekrenteaftrek wanneer voor steeds meer huishoudens die termijn afloopt. Hij betwijfelt of dat in de praktijk daadwerkelijk zo zal uitpakken.
“De opbrengstenkant is drijfzand”, zegt hij. Volgens Bouwe weten veel mensen niet wanneer hun recht op aftrek eindigt en kan de Belastingdienst dit onvoldoende controleren. Daardoor voorziet hij een gat van honderden miljoenen in de ramingen. “Dat vind ik een gegeven waar de minister niet makkelijk mee zou moeten wegkomen.”
Hij ziet daarin een opvallend contrast met wat van de hypotheeksector zelf wordt verlangd. “Van hypotheekadviseurs en hypotheekverstrekkers wordt verwacht dat wij de betaalbaarheid over de looptijd van een hypotheek, dus over een periode van dertig jaar, heel nauwkeurig toetsen.” Een afwijking kan volgens hem al snel worden gezien als overkreditering en moet dan worden verantwoord. Dat de overheid bij haar eigen langetermijnramingen meer ruimte heeft, noemt Bouwe “niet leading by example”.
De woningmarkt vraagt om meer dan bouwen
De hypotheekrenteaftrek is volgens Bouwe onderdeel van een veel groter vraagstuk. Op de woningmarkt is sprake van een groot vraagoverschot, maar ook van een kwalitatieve mismatch tussen de woningen die beschikbaar zijn en de woningen waar behoefte aan is.
“Dat kan alleen worden opgelost door in de goede mix nieuwe woningen te creëren”, zegt hij. Daar hoort volgens Bouwe nadrukkelijk een goed functionerende huurmarkt bij. Om investeren in huurwoningen weer aantrekkelijker te maken, zou de overdrachtsbelasting volgens hem fors omlaag moeten en moet er duidelijkheid komen over box 3.
Die onzekerheid over box 3 heeft volgens Bouwe rechtstreeks invloed op de woningmarkt. “De onduidelijkheid die erover is, heeft impact op het investeringsklimaat in vastgoed en daarmee ook op de vrije verhuurmarkt.”
Koop en huur kunnen daarom niet los van elkaar worden bekeken. “De huurmarkt is onderdeel van de woningmarkt en die hebben elkaar nodig. Een gezonde Nederlandse woningmarkt moet ook een gezonde huurmarkt hebben.” Daarvoor is volgens hem naast hervormingen vooral een helder eindbeeld nodig: perspectief, scherpe keuzes en beleid dat vervolgens wordt vastgehouden.
Minder verschil tussen kopen en huren
Daarmee doelt Bouwe op een fundamentele discussie over de inrichting van de woningmarkt. Hij vindt dat het huidige fiscale stelsel een te grote afstand creëert tussen kopen en huren. Woningeigenaren profiteren van fiscale voordelen, sociale huurders krijgen ondersteuning, terwijl huurders in de vrije sector volgens hem als enigen daadwerkelijk de marktprijs betalen.
Ook box 3 moet volgens hem vanuit die bredere blik worden bekeken. Bouwe zou het stelsel het liefst eenvoudiger maken, met één vast tarief over het totale vermogen in box 3. Dat maakt het volgens hem makkelijker uitvoerbaar en controleerbaar en voorkomt fiscale arbitrage.
Daarnaast kunnen kleinere maatregelen bijdragen aan het woningaanbod. Zo ziet hij mogelijkheden in het gemakkelijker maken van kamerverhuur in de eigen woning. Dat kan extra aanbod opleveren voor onder anderen starters en studenten. Bouwe relativeert de impact daarvan zelf: het is slechts een klein onderdeel van de woningmarkt, maar kan wel bijdragen.
Van Prinsjesdag naar het Hypotheken Event
De vraagstukken die op Prinsjesdag spelen, verdwijnen niet wanneer het koffertje weer is opgeborgen. Voor Bouwe is dat een belangrijke reden om als sector met elkaar in gesprek te blijven.
Het Hypotheken Event is voor hem geslaagd wanneer hij mensen uit zijn netwerk persoonlijk heeft gesproken en wanneer sprekers hem met nieuwe inzichten naar huis sturen. Tijdens de vorige editie bleef bijvoorbeeld een verhaal over AI hem bij. Niet vanwege de technologie op zichzelf, maar vanwege de vraag wat zo’n ontwikkeling betekent voor het eigen bedrijf, het verdienmodel en de positie in de waardeketen.
Ook de bijdragen over aflossingsvrije hypotheken noemt hij als voorbeeld. De voormalige president van De Nederlandsche Bank sprak daarover en ook een bestuurder van de AFM gaf zijn visie. Juist verschillende perspectieven op onderwerpen waar de sector mee te maken heeft, maken het event volgens Bouwe waardevol.
“Je krijgt de kans om met mensen in de sector vanuit verschillende onderdelen in de waardeketen contact te maken en de actualiteit, maar ook de toekomst te bespreken.”
Save the date: 9 en 10 februari 2027
Op 9 en 10 februari 2027 vindt de volgende editie van het Hypotheken Event plaats bij Van der Valk Exclusief in Utrecht. Het jaarlijkse kennis- en netwerkevent voor beslissers in de hypotheekmarkt staat deze jubileumeditie in het teken van Leiderschap als de spelregels veranderen
Prinsjesdag geeft de sector alvast genoeg stof tot nadenken. Van de toekomst van de hypotheekrenteaftrek en box 3 tot het woningtekort en de verhouding tussen kopen en huren. Op 9 en 10 februari gaat het gesprek verder. Ben je er bij?
Hypotheken Event
De nieuwe editie van het Hypotheken Event. Al 34 jaar hét Nederlandse kennis- en...
Download de brochure
Share
